Реконструкция квартиры в жилом доме: понятие, оформление

Реконструкция квартиры в жилом доме: понятие, оформление

Реконструкция квартиры в жилом доме: понятие, оформление
СОДЕРЖАНИЕ
0
22 августа 2021

Когда речь заходит о видах работ, связанных с изменениями в квартире, часто фигурируют такие понятия: ремонт, переустройство, перепланировка и реконструкция. Кто-то считает, что все эти названия — синонимы, и означают одно и то же. Но так ли это? Такое мнение ошибочно. Каждый из перечисленных видов работ предполагает конкретные изменения в помещении. Что же называется реконструкцией квартиры в многоквартирном доме рассмотрим в этой статье.

Понятие о реконструкции квартиры

Реконструкция — широкое понятие, которое может включать и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Основное отличие от перечисленных видов работ состоит в том, что при реконструкции меняются значимые характеристики объекта: площадь, высота, этажность квартиры. Например, появляются пристройки или надстройки, присоединяется дополнительная площадь за счёт других помещений. Так, объединение двух комнат внутри квартиры — это перепланировка, а присоединение части площади от соседней квартиры — уже реконструкция.

В ходе реконструкции ставится задача восстановить первоначальные проектные параметры несущих конструкций, а также полностью или частично заменить инженерные сети. Подробнее о реконструкции можно узнать из видео:

Нюансы в законодательстве

Реконструкция квартир в многоквартирных домах регламентируется Жилищным кодексом РФ. Этот же документ регулирует и перепланировку, и переустройство жилых помещений. В нём представлена полная информация о процедуре реконструкции жилого помещения: от сбора документов до реализации проекта.

Ещё стоит изучить федеральный закон РФ №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем прописаны все требования, на которые нужно опираться при реконструкции квартиры: от пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

Согласно ст. 246 ГК РФ и главе 6 ЖК РФ, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому любое изменение, затрагивающее фасад, общую площадь или придомовую территорию многоквартирного дома должно согласовываться с собственниками всех квартир.

Виды работ, относящиеся к реконструкции

К реконструкции квартиры относятся такие работы, которые приводят либо к изменению площади, либо проводятся над несущими конструкциями. Например, замена или восстановление несущих конструкций, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы. О них пойдёт речь далее.

Изменение размера площади

Изменить площадь квартиры в многоквартирном доме можно за счёт покупки части или целого соседнего помещения на том же уровне. Для первых этажей возможно возведение пристроек, примыкающих к стене квартиры.

Реконструкция квартиры

На изменения площади, касающиеся общего имущества, необходимо получить согласие общего собрания собственников. К таким изменениям относятся: присоединение придомовой территории для увеличения площади помещения, возведение надстроек, меняющих фасад здания.

Объединить в пределах одного этажа можно квартиры на одной лестничной клетке или смежные из разных подъездов. Однако в последнем случае необходимо убедиться, что стена не является несущей и в ней можно будет соорудить дверной проём.

Снос и восстановление перегородок и проемов

При реконструкции квартиры могут быть демонтированы или перенесены простенки или перегородки, например, для объединения или расширения комнат внутри помещения. Если перегородка пришла в негодность и разрушается, её можно заменить или укрепить путём замены обвязок, стоек каркаса или деревянных конструкций. Также в ходе реконструкции возводят новые перегородки или стены из гипсолитовых, гипсобетонных, гипсоволокнистых плит, а также из керамических и легкобетонных камней и кирпича.

Вам будет также интересно:  Реконструкция и капитальный ремонт зданий

Элементы усохших чистых перегородок могут быть полностью или частично сплочены с добавлением досок. В ненесущих стенах могуть быть заделаны или, наоборот, устроены оконные и дверные проёмы.

Снос и восстановление перегородок и проемов

Воссоздание, замена несущих конструкций

Замена конструктивных элементов здания требуется тогда, когда есть опасения, что они уже не выполняют в полной мере свою несущую функцию, и могут привести к деформации или обрушению здания. Для принятия решения конструкции полностью обследуются.

Замена или восстановление несущих конструкций может потребоваться, если:

  • вышел нормативный срок эксплуатации объекта или его отдельных конструкций;
  • выявлены повреждения и дефекты, снижающие прочность конструкций;
  • требуется устранить последствия аварии;
  • понадобился монтаж более устойчивых конструкций в связи с изменением назначения помещения;
  • планируется или уже производится изменение параметров объекта, для которого запас прочности недостаточен;
  • собственник принял такое решение самостоятельно или по результатам проверки органами строительного надзора.

Законодательство предписывает заменить несущие конструкции, если установлена аварийность или угроза обрушения здания. Окончательное решение о замене принимает собственник на основании предписаний уполномоченных органов.

Воссоздание, замена несущих конструкций

Объединение квартир на разных этажах

Возможность объединить квартиры на разных этажах зависит от состояния и особенностей перекрытий. На нижние этажи приходится наиболее высокая нагрузка, так как они фактически «держат» всё здание. Для квартир на верхнем этаже шансов получить разрешение больше. Нужно учесть, что длина лестницы определяется требуемым уклоном и высотой этажа, и в среднем составляет 3,5-4 метра. Также необходимо укрепить проём в перекрытиях подпорками. Важно, чтобы лестница не создавала излишней нагрузки на конструкцию здания.

Объединение квартир на разных этажах

Случаи, не требующие согласования

Не все работы по реконструкции квартиры в многоквартирном доме требуют обязательного согласования. Если планируемые изменения не могут привести к обрушению здания и не угрожают жизни и здоровью людей, они могут быть проведены в любое время. Не требуется получать согласование и разрешение на реконструкцию для следующих работ:

  • капитальные ремонты, в ходе которых не затрагиваются несущие конструкции и не меняется вид фасада (например, замена пришедших в негодность инженерных сетей не требует согласования, после проведения таких работ не придется заказывать новый технический план квартиры);
  • любые изменения зданий или же их частей, если они не влияют на показатели безопасности и не снижают уровень надежности;
  • мероприятия, не превышающие установленные параметры разрешенного строительства.

Работы по сносу или заделке дверных проёмов (за исключением несущих и межквартирных стен)

Не нужно согласование, чтобы уменьшить или увеличить дверной проём, а также перенести его, если речь идёт не о несущей или межквартирной стене. Устроить новый проём или заделать существующий в ненесущих стенах тоже можно без согласования. Не понадобится согласовывать и переделку дверного проема в арку или окно в некапитальных стенах и перегородках.

Вам будет также интересно:  Реконструкция крыши: что в себя включает, причины, особенности

Работы по сносу или заделке дверных проёмов

Установка и снос ненесущих перегородок, не увеличивающих нагрузку на перекрытия

Без предварительного разрешения можно устанавливать перегородки, если они выполнены из лёгких быстровозводимых конструкций. В этом случае они не увеличат нагрузку на перекрытия сверх допустимой. Полный или частичный демонтаж некапитальных перегородок, кроме межквартирных, также не предполагает согласования. В том числе можно в ненесущих стенах устраивать дверные или оконные проёмы.

Главное условие для определения возможности или невозможности выполнения тех или иных работ: они не должны нарушать безопасность и конструкцию здания, а также создавать угрозу для жизни и здоровья всех жителей многоквартирного дома.

Капитальный ремонт

Понятие капитального ремонта квартиры может включать в себя выравнивание стен и потолка, замену конструкций пола, укладку настенной и напольной плитки, замену окон. В ходе работ могут быть заменены инженерные коммуникации: водоканализационные и электрические сети, вытяжная вентиляция, а также приборы учёта и сантехника. Результатом капитального ремонта может стать и незначительная перепланировка квартиры, добавление декоративных конструкций, замена входной и межкомнатных дверей. Если при этом не затронуты капитальные стены, согласование получать не требуется.

Получение согласия на реконструкцию

Для проведения реконструкции в многоквартирном доме может потребоваться решение общего собрания собственников помещений. В отдельных случаях придётся получать согласие всех собственников квартир: например, если при объединении квартир будет также присоединена часть лестничной клетки (она является общим имуществом всех жильцов). Также рекомендуется (а в некоторых случаях — обязательно) получить согласие от органов власти.

Подготовка и подача документов

Разрешение на реконструкцию квартиры в многоквартирном доме выдают местные органы власти. Для этого необходимо обратиться к ним с заявлением, приложив следующий комплект документов:

  • проектная документация, утвержденная проектировщиком, руководителем экспертной организации и заказчиком;
  • документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение, подлежащее реконструкции;
  • если квартира (или дом, в котором она находится) является архитектурным, историческим или культурным памятником, понадобится заключение о допустимости проведения реконструкции от соответствующего органа по охране памятников архитектуры, истории или культуры;
  • согласие собственников квартир многоквартирного дома на проведение реконструкции.

Заявление должно быть рассмотрено согласующим органом не позднее, чем через сорок пять дней со дня представления документов. После этого должно быть вынесено решение о согласовании или отказе в согласовании.

Ремонт стен в квартире

В случае подачи документов через МФЦ, отсчёт ведётся со дня передачи документов из МФЦ непосредственно в орган власти.

Обжалование отказа

Решение об отказе в согласовании реконструкции должно быть выдано в течение трёх рабочих дней со дня принятия решения. Оно может быть обжаловано заявителем в судебном порядке в течение трех месяцев со дня получения. Решение должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, то есть отказ должен быть обоснованным. Гражданские дела о реконструкции квартир в многокваритрных домах в большинстве случаев рассматриваются в порядке искового производства в судах общей юрисдикции.

Вам будет также интересно:  Восстановление фундамента старого дома

В исковом заявлении нужно сослаться на соответствующее решение об отказе с указанием причин, изложить обстоятельства, свидетельствующие о соблюдении либо несоблюдении сроков принятия решения, а также перечислить основания для признания отказа необоснованным.

Оформление самовольной реконструкции

Если реконструкция была проведена без согласования, судебная практика позволяет узаконить её уже после завершения работ. Обычно не возникает сложностей с такими изменениями:

  • демонтаж встроенной мебели;
  • заделка проёмов в несущих стенах;
  • перенос плиты и раковины на кухне;
  • перемещение сантехники в пределах санузла;
  • монтаж или демонтаж простенков и межкомнатных перегородок.

Если при реконструкции были внесены несанкционированные изменения, а потом их необходимо легализовать, сделать это можно только посредством обращения в суд.

Чтобы узаконить реконструкцию, нужно сделать следующее:

  1. Собрать необходимые документы:
  • выписка из реестра, подтверждающая право собственности;
  • новый техпаспорт (нужно заказать в БТИ или через МФЦ);
  • справка-заключение из СЭС;
  • проект, по которому выполнялась реконструкция.
  1. Сообщить в архитектурный отдел местной администрации о совершенных изменениях в здании.
  2. Подать исковое заявление в суд и приложить к нему документы, указанные в п.1.

Если суд, после рассмотрения дела, признал реконструкцию законной, нужно оплатить госпошлину и обновить план квартиры в БТИ. Затем обратиться в Кадастровую палату с пакетом ранее собранных документов и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину и получить новый кадастровый паспорт.

Возможные проблемы и штрафы

Даже если ремонтные работы выполнены надлежащим образом, несогласованная реконструкция может иметь юридические последствия: проблемы с продажей квартиру в ипотеку, вынужденное снижение цены при продаже за наличный расчёт, и вероятность признания сделки недействительной. Поэтому необходимо сразу после реконструкции известить БТИ, и узаконить внесённые изменения. Иначе собственнику может грозить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Следует помнить, что реконструкция, выполненная без предварительного согласования — нелегальна. При попытке её узаконить, суд может потребовать «откатить» изменения, вернуть квартиру в исходное состояние, и наложить штраф.

Кроме того, есть виды работ, которые нельзя узаконить:

  • увеличение площади санузлов и их перенос;
  • демонтаж несущих стен и конструкций;
  • изменение фасада дома (например, расширение оконного проёма);
  • перемещение радиаторов отопления на балкон/лоджию;
  • монтаж тёплого пола от центральной системы отопления;
  • самовольный захват технических помещений (чердака или общей части подъезда).

Реконструкция квартиры в многоквартирном доме — процесс непростой, и имеющий нюансы. Но, если разобраться, можно выполнить его грамотно и с минимальными потерями. Важно помнить, какие работы требуют обязательного согласования, а какие можно узаконить после проведения. Если в реконструкции участвует общее имущество многоквартирного дома, то необходимо согласовать её с собранием собственников или с каждым из них. В случае незаконной реконструкции, лицо, проводившее её, несёт юридическую ответственность.

Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

;) :| :x :twisted: :sad: :roll: :oops: :o :mrgreen: :idea: :evil: :cry: :cool: :arrow: :P :D :???: :?: :-) :!: 8O

Adblock
detector